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征地拆迁

land acquisition and demolition

 证地拆迁

证地与拆迁

土地征收,是指国家为了公共利益,按照法律规定的程序和权限,将农民集体所有的土地转为国有土地,并对农村集体经济组织和农村集体经济组织给予合理补偿和妥善安置的法律行为依法被征用的农民。现在土地征用一般是指征用。
拆迁,是指取得拆迁许可的单位,按照城市建设规划和政府批准的土地利用文件的要求,对建设用地范围内的房屋及其附属设施进行拆迁,对该范围内的单位和居民进行搬迁的法律行为,并赔偿损失。城市发展是一个不断重建的过程。随着我国经济体制改革的顺利实施和社会主义市场经济的逐步建立,生产力得到了前所未有的发展。对于城市的总体规划,有时为了国家专项建设的需要,需要对原有的建筑物、房屋进行拆除、搬迁,以达到对日益紧张的国有土地资源的整体统一或合理利用。

征地拆迁程序

1、土地使用单位(拆迁人)取得征地规划批准文件后,区县建委根据申请发布暂停办理相关手续的公告
征地拆迁应当取得市人民政府集体土地征用的批准;
暂停项目包括:(一)批准新建住房基地和其他建设用地;(二)审批新建、改建、扩建住房;(三)办理入户、分户,但因结婚、生育等原因需要入户、分户的除外,回国、复员、转业、批准外省市直系亲属、解除处罚、终止劳动教养;(四)颁发工商营业执照;(五)出租房屋、土地;(六)改变房屋、土地用途。
2、拆迁人应当编制、报批并公布拆迁实施方案
征地拆迁实施方案报区县建委批准。
拆迁实施方案在区县建委发布拆迁公告(含拆迁公告)前公布。出版期限不得少于十日。
3、拆迁人向区县建委申请房屋拆迁许可证
申请时,应当提交下列文件:土地使用批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、房屋拆迁安置证明或者拆迁补偿资金。
区县建委应当自收到申请之日起30日内完成审查。
4、区县建委审核发证,发布拆迁通知单
区县建委核发房屋拆迁许可证后,应当核发拆迁范围内的拆迁通知书。
拆迁公告的主要内容:房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、拆迁期限等。
区县建委核发房屋拆迁许可证后,报市建委备案。
5、拆迁人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议
协议内容:
1.货币赔偿的,协议应当包括赔偿金额、支付方式、支付期限、搬迁期限、违约责任、争议解决方式等内容。
2.安置房的,协议应当包括安置地点、面积、价差及解决办法、安置期限、违约责任、争议解决办法等;未来安置房的,还应当约定安置房的过渡方式和过渡期限。
3.宅基地的安置另行批准的,协议应当包括地上财产的补偿、新批准宅基地的位置、面积、搬迁期限、违约责任、争议解决方式等内容。
拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人应当将土地使用证、房屋所有权证原件交给拆迁人,拆迁人应当将房屋所有权交给行政主管部门。
6、在公布的搬迁期限内,未达成拆迁补偿安置协议的,由区县建委决定
未达成拆迁补偿安置协议的户数超过本工程拆迁户总数40%的,区县建委应当组织听证,然后受理拆迁人的决定申请。
裁决可以重新考虑或者提起诉讼。
7、裁定规定的搬迁期限届满,被拆迁人拒不搬迁的
征地拆迁的,由区县建委申请人民法院强制执行。
复议、诉讼期限届满后三个月内,人民法院应当依照行政强制法的规定申请强制执行。
申请前,应当督促当事人履行义务。当事人自通知送达之日起十日不履行义务的,可以申请人民法院强制执行。
8、拆迁期(1年+6个月)
房屋拆迁许可证规定的最长拆迁期限为一年。拆迁人未在规定期限内完成拆迁的,应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县建委申请延期,延期不得超过6个月。
9、拆迁结案
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料,在完成拆迁后1个月内向区县建委移交拆迁档案资料并办理有关手续。

征地拆迁要点

第一要点:公开征收文件
拆迁政策,也就是政府文件,不知道农民朋友有没有看过?在很多情况下,拆迁方不会主动公开这些信息,因为农民没有这方面的意识,也不知道如何申请信息公开,导致收集时信息不透明,拆迁方什么都知道,但被拆迁户都是满身鼓,在拆迁过程中都是牵着鼻子走。
拆迁政策一般包括征收范围、征收单位、征收公告、征收对象、补偿安置方案、评估机构的选择等,属于必须向被拆迁农民公开的信息,否则会导致信息不对称。对于被拆迁人来说,只有清楚地了解这一征地政策,才能知道自己享有什么样的权利,增加谈判筹码。
第二要点:查看工作证件
许多被拆毁的人都有这样的经历。他们被拆迁时,参与拆迁的“不明”人员很多。他们似乎有很多人,而且很有攻击性。转眼间,他们就住满了房子。然后一些代表出来和被拆迁户讨论。如果被拆迁户能“乖乖配合”,那一切就好说了。如果被拆迁户拒绝签字,那么一旁的食瓜户就会出手,威胁要武力、语言攻击,甚至大打出手,迫使被拆迁户签字。
一般来说,协商拆迁补偿的应该是具有相应谈判资格的政府工作人员,而不是临时聘用人员。因此,被拆迁户必须注意核对对方的证件。不佩戴证件或者证件与他人不符的,可以拒绝与其讨论赔偿事宜。
第三要点:房屋价值评估
房屋价值评估是确定被拆迁户能得到多少补偿的关键,因此应更加重视这一环节。
房地产价格评估机构由被征收人协商确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与评估办法》的规定,在国有土地上房屋征收过程中,应当先确定征收范围。在确定集合的范围之后,房屋征收部门应当组织房地产价格评估机构纳入遴选范围,房地产价格评估机构的范围由被征收人在房屋征收部门确定的时间内协商确定和遴选。被征收人逾期未达成一致意见的,可以按照少数服从多数的原则,通过投票或者抽签的方式确定评估机构。
此外,最终的评估结构只有在双方同意签字后才能生效。因此,被拆迁户对评估结果不满意的,可以在收到评估报告结果后10日内向房屋征收评估机构申请复核。对复核结果不满意的,也可以在收到复核结果之日起十日内向房地产专家委员会申请鉴定。
总而言之,你必须在满意后签署评估结果。
第四要点:不要轻信承诺
在拆迁中,为了尽快落实工程,拆迁方会对被拆迁户做出各种不切实际的承诺,比如:不用担心,你的要求没问题,你只要签字。补偿安置协议一经签订,口头承诺难以兑现。
因此,不要相信拆迁方的口头承诺。鸭子可能会飞到嘴边,更不用说没有法律效力的承诺了。
第五要点:签订补偿协议
补偿安置协议是决定农民能否得到多少补偿的决定性文件。因此,签约农民必须仔细、仔细地核对协议中的各项条款。如果他们对赔偿金额不满意,可以拒绝签字。
但如果被拆迁户拒绝签订协议,此时应引起重视。一般情况下,征收部门会对拒不签字的,作出限期拆迁通知、限期拆迁决定等文件。被拆迁户一旦收到这些文件,在法定期限内不申请复议或提起诉讼,将面临行政强拆。凡是拒绝签订协议的农民,都必须关注这些政府文件,及时维护自己的权利。
此外,重要的是不要签署空白协议。
在现实生活中,许多农民在拆除党的修辞学上签署了空白协议,但最初的承诺并没有获得。一旦签署空白协议,就可以随意填写。我们如何证明原始协议是空白的?如何证明本协议不是其真实意思的表达?如果没有证据证明本协议项下的赔偿会导致不满意的结果,维权将非常困难。

征地拆迁权利

1、土地使用权
《土地管理法》第八条规定:“城市土地属于国家所有。农村和郊区的土地,除法律规定属于国家所有的土地外,属于农民集体所有;宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。”第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地,可以依法指定单位或者个人使用。使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务。”第十条规定:“农民集体所有的土地依法归村里农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。”
因此,农村土地属于农民集体所有,农民有土地使用权,具体包括农村家庭土地承包经营权;宅基地使用权;荒山、林地、农村公路用地使用权,土地所有权和使用权是农民享有征地补偿的权利基础。在征地拆迁过程中,如果拆迁人对被征地人不给予补偿,直接占用和收回土地,农民使用合法武器及时维权是违法的。
2、知情权
在征地拆迁的过程中,在不同的阶段农民享有许多方面的知情权。

(1)预征知情权

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“依法报批征地前,应当将被征地的用途、地点、补偿标准和安置路径告知被征地农民”。因此,在征地前,征地人应当告知农民以下信息:一是征地用途,即征地后的用途;二是征地地点;三是征地初步制定的补偿标准;四是拆迁安置方式被收购的农民。
因此,农民有权提前了解征地情况,并应在征地正式公开前了解相关事宜。

(2)征地批复知情权

土地征收批复中的知情权,是指在土地征收批复文件下发后10日内,人民政府应当公布批复结果和用途、地点、补偿标准等信息,安置方式和土地登记期限为被征收土地的农民。
公告的实施主体是市、县人民政府。公告地为被征收土地的村庄或者集体。征收乡(镇)集体土地的,应当在乡(镇)政府所在地公告。公告的内容应当包括土地征用审批机关、土地征用审批文件文号、批准时间、批准目的、被征用土地的所有人、被征用土地的位置、被征用土地的土地类型、被征用土地的面积被征用土地、被征用农民的安置方式、被征用土地的补偿标准、农民办理征地补偿登记的地点和时间等。
征地审批表明征地已进入正式实施阶段,因此有必要在这一阶段对农民的权利作出明确规定,以保护农民的合法权益。

(3)土地补偿知情权

有关市、县人民政府土地行政主管部门应当会同有关部门,按照批准的土地征收规划,在征地公告之日起45日内,制定并公布征地补偿安置方案。公告应当包括以下内容:一是集体经济组织征用土地的地点、土地类型和面积,地上附着物和青苗的种类和数量,安置农业人口数量。二是土地补偿的标准、数额、支付对象和支付方式。三是安置补助的标准、数额、支付对象和支付方式。四是地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。第五,农业人员安置的具体途径。六是其他征地补偿安置的具体措施。
因此,收购方应公布补偿安置方案,以确保农民能够理解和了解。
3、听证权
通过行使听证权,被征收人可以充分了解土地征收、安置和补偿等问题。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,“必要时,国土资源部门应当按照有关规定组织听证会。必须将被征地农民知道并确认的有关材料作为征地审批的必要材料。”

(1)征地报批前的听证权

土地征用依法报批前,当地国土资源部门应当将征用土地的用途、地点、补偿标准和安置方式书面通知农村集体经济组织和农民。被征收农村集体经济组织和农民有权就被征收土地的补偿标准和安置方式申请听证。

(2)征收补偿方案公告后的听证权

农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见或者要求举行听证的,应当自征地补偿安置方案公告之日起10个工作日内,向有关部门提出有关市、县人民政府土地行政主管部门。市、县人民政府土地行政主管部门应当研究农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案的不同意见。当事人请求听证的,应当举行听证。确需变更征地补偿安置方案的,应当按照有关法律法规和批准的征地方案进行变更。
有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿安置方案报市、县人民政府审批时,应当附送农村集体经济组织、农村村民或者其他土地征收义务人。举行听证的,还应当附听证记录。
4、确认权
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:(十四)依法报批征地前,应当向被征地农民告知被征地用途、地点、补偿标准和安置方式;调查结果被征用土地的现状,由农村集体经济组织和被征用农民确认
因此,被征收人有权确认调查结果。被征收土地现状调查结果包括确认土地权属、土地类型、年产值、青苗及地上附着物等情况,了解和确认调查结果是农民在后续征地过程中维护自身权益的前提。其中,确定土地性质尤为重要。不同的土地因其用途和性质不同而具有不同的收益,相应的补偿标准也会有所不同。因此,被征地土地类型的认定直接影响到被征地农民的补偿费用。
因此,如果土地征收机关在不公布调查结果的情况下进行土地征收行为,被征收人可以通过法律途径要求土地征收机关履行法律职能,保护其知情权不受侵犯。
5、要求公告权

(1)征收土地公告

《土地管理法》第四十六条规定:“国家征用土地,经审批机关批准后,由市、县人民政府公布批准的征地事项,被征地农民在公告规定的期限内持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记
《征地公告办法》规定,“征地方案应当自批准文件发布之日起10个工作日内公告,具体由被征地市、县人民政府土地行政主管部门负责实施。”
《征地公告办法》规定:“未依法公告征地的,农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,有权拒绝办理征地补偿登记手续。”
因此,征收方应当公告土地征收情况。未公告的,被征收农民有权要求公告,并拒绝办理土地征收补偿登记手续。

(2)征地补偿安置方案公告

《土地管理法》第四十八条规定:“征地补偿安置方案确定后,有关人民政府应当公告,听取被征地农村集体经济组织和农民的意见。”
《征地公告办法》规定,“征地补偿安置方案由征地集体经济组织自征地公告之日起45日内公告。”
《征地公告办法》第十四条规定:“征地管理部门未依法公告征地补偿安置方案的,农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告,拒绝办理征地补偿安置手续。”
因此,收购人应当公布征地补偿安置方案。未公告的,被征收人有权依法要求公告,并拒绝办理征地补偿安置手续。
6、异议权
《土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定:“补偿标准发生争议的,由县级以上地方人民政府予以协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府给予补偿赔偿裁定。”
因此,被征收农民对征收补偿标准有异议的,可以请求地方各级以上人民政府予以协调。协调不成的,可以由申请批准征地的人民政府裁定。
7、拒绝交出土地权
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定“(十五)加强对征地实施过程的监督。征地补偿安置不落实的,被征地的土地不得强制使用。”
因此,被征地地方对被依法征收的农民不及时给予补偿的,被征收农民有权拒绝行政机关征收的土地,不得交出土地。

具体事宜详情联系

专业律师:徐律师
详细电话:157-1207-3469
注:具体法律规则和法律条款根据当地当时法律,网络数据仅供参考,实际请联系律师咨询